地产寒冬中的稳健样本：万科中报延续财务健康，经营服务业务持续领跑

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今年以来，房地产行业经历巨变，市场信心一度受到影响。过去一批影响力较大的房企中，接连出现经营情况，引发市场对其他优秀房企的关心。8月30日晚，作为行业“大哥”的万科发布2023年半年报，其继续保持了一贯的稳健，并实现了住宅产品力的显著提升和经营服务赛道的持续领跑。

根据万科半年报，公司实现营业收入2008.9亿元，归属于上市公司股东的净利润98.7亿元。在行业环境剧烈动荡之下，万科继续坚守安全底线，财务状况良好，经营性现金流连续14年为正；开发业务经营管理质量进一步加强，高品质项目的稳定量产能力提升，上半年已开项目整体投资兑现率达93%；经营服务业务保持双位数增长，全口径营业收入同比提升11.9%。

上半年，万科依然保持了一贯的健康财务状况和难能可贵的安全韧性。作为业内稳健经营的代表，万科始终保持着安全健康的现金流状态，经营性现金流连续14年为正。在近两年房地产市场信心极其脆弱的环境下，万科是为数不多依然还能完全依靠自身信用在公开市场融资的企业，从去年至今，万科境内累计发行信用债396亿，居行业第一梯队。同时，万科的债务结构进一步优化，短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点，持有货币资金1221.8亿元，对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。健康的财务状况也让万科获得评级机构认可，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉均维持了万科业内领先的信用评级。

与此同时，稳健的财务状况，也让万科无须急于开展股权融资。根据万科公告，公司在定增预案披露后，积极推进各项相关工作，并得到监管部门鼎力支持，但基于当前公司A股股价处于低位，经审慎分析，并充分听取投资者意见，公司决定终止此前的A股定增计划。市场人士分析，今年以来，政策层面持续加大对地产行业的支持，但受市场环境影响，地产板块整体估值仍处于历史低点，A股地产指数上半年一度下跌近20%，此时增发股票，尽管大股东支持，对于其他现有股东特别是中小股东而言也难免造成摊薄影响，对股价也会造成进一步的下行压力。在此情况下，终止增发显然是对股东相对有利的选择。

2023年上半年，万科开发业务实现合同销售面积1297万平方米，销售金额2039.4亿元，销售回款和销售金额总量相当，继续保持了一贯的高回款效率。

行业由规模扩张转向高质量发展，产品力是未来企业最关键的竞争力之一，万科持续推动产品系列化和标准化，提升高品质项目的稳定量产能力。通过强化产品线建设，万科加快了成熟稳定产品模型的推广应用，以“拾系”产品为例，目前已在宁波、南京、苏州、合肥等多个城市落地应用，其中合肥“朗拾”实现取证去化率100%，苏州“朗拾”首开239套全部售罄，现金流9个月回正。为给客户交付更满意的房屋，万科也在持续优化交付过程的服务，上半年在53个城市组织了9939场质量共建，邀请了5.8万户客户走进工地，参与楼栋主体施工、室内装修等关键节点的查验，并在交付阶段推进房产证的办理提效，83个项目的客户在收房现场拿到房产证，进一步巩固了消费者对万科的信赖，截至6月底，万科共计实现了超过9.2万套住宅的平稳交付。

房地产进入新时期，城市发展和客户需求的变化，使行业无法再回到过去对住宅开发过于依赖的阶段，开发、经营、服务并重是必然趋势。拥有业内最全转型赛道布局的万科，在巩固提升开发业务能力的同时，经营服务业务2023年上半年也保持了良好的增长态势，实现全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。万科坚持开发经营服务并重，经过近十年的探索与发展，包括物业、物流、长租、商业等在内的多个赛道，已经具备成熟、可复制的商业模式和能力，并在各自领域也做到了第一梯队。

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